美国全国房地产商协会(NAR)周四公布的数据显示,美国7月份的二手房销售意外下滑至2016年8月份以来的最低水平,暗示房价的上涨和库存有限阻碍了美国房地产市场以更快的速度增长。7月份的数据受到中西部和东北部地区的拖累。

由于供给短缺,美国多个房价指数接近次贷危机前的高点。飙升的房价吓退了买家,美国2月份新建住宅销量连续第三个月下滑,二手房市场也显露疲态。  另外,受近期贸易争端和美联储加息等因素叠加影响,业内人士分析,尽管抵押贷款利率仍将上扬,但由于2018年美国房地产库存紧张状况仍不会缓解,房价或将进一步上升。  价格高涨挤压销量  十年前的次贷危机使美国房地产滑坡,此后处于调整中。随着经济复苏,2012年以来,房地产市场开始触底反弹,直到2017年恢复至次贷危机前水平。截至2017年底,全美住宅建筑商协会NAHB住房市场指数升至74,为1999年8月以来新高,显示出建筑商对房地产市场前景十分乐观。  不过今年以来,该行业的销量和龙头企业股价却遭遇双杀。  据中国证券报报道,美国商务部数据显示,美国2月新屋销售年化总数为61.8万户,环比下降0.6%。另据美国全国房地产经纪商协会(NAR)数据,1月份,占据美国房地产超八成市场的二手房,其签约量也大幅下滑至3年多以来最低位。  受经营业绩影响,美国房地产公司股价从2018年1月中旬起承压,其中NVR股份有限公司、霍顿房屋公司和莱纳房产公司三巨头股价分别较年初高位下降19.19%,18.56%和19.52%。  与此同时,美国房价仍持续上涨。2月份,新房价格中位数为326800美元,同比增长9.7%。从Case-Shiller美国房价指数来看,当前美国房价已经超过2006年高位时6.3个百分点,刷新历史纪录。按2月份的销售速度计算,5.9个月才能清空房屋供应量,这是自2017年8月以来的最长时间。  随着创纪录的低库存引起买家争抢,近三分之二美国城市的房价在第四季度达到历史最高水平。  据凤凰国际iMarkets报道,美国全国地产经纪商协会周二表示,在其监测的大都会区之中,64%的地区单户住宅价格达到历史最高。全美单户住宅价格第四季度同比上涨5.3%。在该团体调查的177个地区中,有15%的地区出现两位数的价格上涨,高于第三季度的11%。  就业增长带动住房需求,美国的房价一直在稳步上涨。虽然房价自2011年以来上涨了48%,但收入仅增长15%,使得许多潜在买家望房兴叹。  持续的价格上涨“对于房主而言无疑是好消息,特别是对那些曾经处于负权益状况的人来说,”美国全国地产经纪商协会首席经济学家Lawrence
Yun在一份声明中表示。“然而,过去十年新建住房的短缺确实给当地市场带来了负担,并使得购房变得难以负担。”  美国全国地产经纪商协会表示,包括单户住宅和公寓在内的二手房销量在第四季度增长4.3%,季节性因素调整后折年率达到562万套。截至12月底,待售二手房只有148万套,同比下降10.3%。  房价最高的市场是加利福尼亚州圣何塞,那里房价中值为127万美元;其次是加州的旧金山(专题)和尔湾、檀香山和圣地亚哥。  大量人口逃离加州  据凤凰国际iMarkets报道,加州一向以气候宜人景色优美着称,但由于住房成本上升和税收高企,越来越多的人正决定离开这里迁往其他州,例如内华达州、亚利桑那州和得克萨斯州。  洛杉矶(专题)研究与咨询公司Beacon
Economics的创始人Christopher
Thornberg表示,根据美国人口普查局的美国社区调查数据,“低收入的加州人正在离开,而不是高收入者。”他表示,住房问题是促使人们离开加州的首要原因。  南加州大学与《洛杉矶时报》去年秋季联合进行的一项调查显示,包括住房在内的生活成本高企,是加州面临的最重要问题。这项调查还发现,超过半数的加州人希望废除该州新的汽油税,后者导致汽油费用上涨了40%。  美国招聘网站Indeed.com首席经济学家Jed
Kolko表示:“过去几年加州向其他州流失人口的速度在加快,部分原因是由于住房成本上涨。”  他表示,美国人口普查局最新的数据显示,从2016年7月到2017年7月,从加州流出的人口超过了从其他州流入该州的人口。换句话说,加州因为国内移民(专题)正在流失人口。  在这一年时间里,加州净流出超过13.8万人口,而同期得克萨斯州净流入逾7.9万人,亚利桑那州净流入逾6.3万人,内华达州净流入逾3.8万。  数据显示,2015年至2017年间,加州流出人口最受欢迎的目的地是得克萨斯州、亚利桑那州、俄勒冈州、华盛顿州和科罗拉多州。  美国租房及市场研究网站Zumper的数据显示,全美10个最贵的住房租赁市场中,有5个在加州。旧金山是全美最贵的租赁市场,其次才是纽约(专题)。圣何塞位居第三,洛杉矶名列第六。奥克兰与圣迭戈也位列前十。  洛杉矶/圣费尔南多谷地区的房地产经纪Steve
Feldman表示:“对很多人来说,租房是他们唯一的选择,因为这里的房价令人难以负担。”  Zumper的数据显示,洛杉矶地区一居室公寓的月租金中位数为2249美元,在旧金山是接近3400美元。洛杉矶地区两居室公寓的月租金中位数为3200美元,旧金山是4500美元左右。相比之下,拉斯维加斯和凤凰城的一居室租金分别为925美元和945美元,两居室租金分别为1122美元和1137美元。  后市库存仍将趋紧  业内人士分析,销量下滑源于较低的库存水平(2017年底待售房源同比减少12%)和不断上涨的抵押贷款利率。据抵押贷款金融机构数据,目前30年期固定抵押贷款利率徘徊在4.45%的四年高位。相反,尽管美国失业率降至17年低点的4.1%,但年度工资增长一直低于3%。  值得关注的是,近期美国对钢铁和铝征收关税的威胁提高了新房的材料成本(建筑行业占美国钢材需求的40%),给住宅建筑商的利润率带来压力。另外,尽管美联储加息的传导机制,将再度提高抵押贷款利率。但业内分析,美国房地产后市库存依然趋紧,房价也将进一步攀升。  供应端方面,美国房地产信息查询网站Zillow认为,受缓慢的房产建设、房主售房意愿下降和强劲需求(尤其是美国年轻人买房的需求)等综合因素推动,待售房源数量将延续2011年以来持续下滑态势,库存紧张状况将不会缓解。  国际评级机构惠誉也表示,伴随着继续维持的低失业率水平和强劲的GDP增速,美国房地产市场将出现过热现象,不太可能终止房价总体上升趋势。

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www.999102.com,二手房销量季调后年率同比下降1.3%,至544万套(预估为555万套)创下自2016年8月以来新低(下图黄色线,左侧坐标轴;红色线为30年期按揭利率)。

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所有房型的二手房销售价格中值同比上涨6.2%, 至258,300美元(2016年7月价格为243,200美元),7月价格的上涨为连续第65个月同比上涨。

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7月待售库存下降1%,同比下降9%至192万套(2016年7月为211万套),连续第26次同比减少;以目前销售速度计算,待售库存存量为4.2个月的供应量,低于去年同期4.8个月的供应量。

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美国住房市场最大的阻碍仍然是待售库存有限,这导致了房价的增长速度超过了工资增速,让潜在购房者只有很少的选择余地。居高不下的房价又阻碍了一些人购买他们的第一套房。

周三公布的数据还显示,美国新建住房销售也出现下滑,该数据虽然更及时,但新建住房销售在美国整体住房市场只占到10%左右。新建住房在签约时就计入销售,而占到美国住房市场销售9成比例的二手房,只有在合约完成时才计入销售。不过,在企业招聘稳健且借款成本低企的情况下,7月数据的下滑不太可能阻止美国住房市场持续逐步复苏。

全美房地产经纪人协会(NAR)首席经济学家Larry Yun担心房地产市场出现泡沫,他表示:“这表明房产购买需求受到抑制,新屋建设跟不上,意味着房屋供应不足将会使房产市场竞争激烈的情况持续至秋季。

“房屋价格上涨速度超过收入以及任何其他很多市场…房产经纪人一直反映潜在买家恼于目标适用房型可选范围之小,房价上涨速度之快。”

或许这个经济指标表明现在正是再次开始加息,使长端利率曲线正常化的好时机。

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